Свои метры: когда в Украине подешевеют квартиры?

Цены на вторичную недвижимость в Украине в большинстве случаев завышены. EtCetera разбирался, почему так, и стоит ли ждать обвала цен.

БОЛЬШАЯ РАЗНИЦА. Во всем мире новое жилье дороже старого, если только речь не идет о памятнике архитектуры или дворце.

Новые дома, как правило, имеют более удобные планировки и лучше приспособлены к требованиям современного быта. А еще их жильцы могут сэкономить на текущих ремонтах и отоплении, так как теплопотерь в таких домах меньше, чем в старом фонде, а коммуникации в хорошем состоянии.

В Украине все наоборот. Старый фонд, как правило, ценится выше. Например, в Хмельницком однокомнатную квартиру в новострое можно купить за 9-10 тыс. долларов, а в панельном доме по соседству – уже за 12-14 тыс.

Разница объясняется тем, что в новостроях продают квартиры «от строителей», то есть без отделки. Кроме того, многие опасаются покупать квартиру в строящемся доме из-за вероятности строительных афер и скачков курса доллара. Сказывается и отсутствие лояльных программ кредитования: большинству покупателей проще разменять квартиру с доплатой, чем купить ее у застройщика.

В большинстве крупных городов Украины стоимость м2 в новострое эконом-класса уже упала до предела – 300-500 долл. Еще минимум по 150 долларов на каждый метр придется доложить новоселам для того, чтобы обустроить жилье.

Стоимость новой квартиры, с учетом ее качества, можно считать адекватной. А вот цены на старый фонд – завышены и отражают нездоровую ситуацию в экономике и правовой сфере. Отсюда вопрос: сколько будет стоить такое жилье в будущем? И ответ могут подсказать страны ЕС.

ФАКТОРЫ. Цены на вторичную недвижимость во всем мире зависят от двух основных факторов.

Во-первых, от уровня жизни. Чем больше люди получают, тем выше они оценивают свою недвижимость.

Во-вторых, от количества предложений на рынке. Дефицит может возникать из-за низких темпов строительства. Это характерно для бедных стран и крупных мегаполисов с постоянным притоком мигрантов. Избыток – при сокращении населения. Например, в результате массовой эмиграции.

СРАВНЕНИЯ. В восточноевропейских столицах цена м2 в спальном районе превышает размер средней зарплаты (после уплаты налогов) в 1,5-2 раза.

По данным сайта Numbeo, в болгарской Софии средняя зарплата составляет 750 долларов, а средняя цена метра жилья – лишь 1060 долларов (немногим выше киевской). Болгария – страна с низкой рождаемостью и высокой эмиграцией. Свободного жилья здесь достаточно.

А вот в динамично развивающейся Варшаве при средней зарплате в 1060 долларов м2 в спальном районе стоит в среднем 2040 долларов.

В региональных центрах соотношение цены м2 и зарплаты ниже (1,3-1,6 раза). Например, в преуспевающей Клайпеде (Литва) средняя зарплата «чистыми» составляет 740 долларов, а стоимость м2 жилья на окраине города – 1080 долларов. В Пловдиве (Болгария) 540 и 680 долларов соответственно, в Быдгоще (Польша) – 780 и 1260 долларов, а в провинциальном Тарту (Эстония) – 1120 и 1370 долл.

УКРАИНСКИЕ РЕАЛИИ. Возьмем рядовой украинский областной центр Черкассы. Средняя зарплата, выдаваемая здесь на руки, – всего 6 тыс. гривен. Население сокращается, молодежь стремится уехать в Киев. Исходя из европейских пропорций, м2 в спальном районе Черкасс должен стоить максимум 8-9 тысяч. Таким образом, «красная» цена для двухкомнатной «хрущевки» – максимум 380 тыс. гривен. В реальности цены на такие квартиры начинаются от полумиллиона, если не брать в расчет откровенно «убитые» варианты.

Завышенные цены на жилье в Черкассах означают, что в перспективе старый фонд будет дешеветь – если не в гривнях и долларах, то по отношению к средней зарплате. Это может произойти, если появятся лояльные ипотечные программы, оживится сфера строительства или, что пока более вероятно, ускорится процесс сокращения населения.

Теперь рассмотрим Киев. Средняя цена м2 на вторичном рынке, по данным аналитиков портала 100realty.ua, в начале 2018 года составила 35,6 тыс. гривен. По аналогии с Варшавой и Бухарестом, где уровень зарплат в 1,8-1,9 раза меньше, чем цена метра жилья, можно предположить, что жители Киева в среднем получают «на руки» по 19-20 тыс. гривен. Но это не так. А значит, недвижимость столицы явно переоценена.

Наиболее очевидное объяснение – дефицит жилья из-за постоянного притока мигрантов. По данным МВД, дневное население Киева может достигать 4 млн человек, а реально проживает в столице не менее 3,5 млн. Квартир и даже комнат хватает не на всех.

ЧТО ДАЛЬШЕ? Цены на старый жилой фонд в большинстве крупных городов Украины явно завышены. При этом качество «свечек», «хрущевок» и «сталинок» оставляет желать лучшего. По мере сокращения населения городов и строительства нового жилья их относительная стоимость будет падать. Это – плохая новость для продавцов, но хорошая для тех, кто мечтает об отдельном жилье по разумной цене.

Поделиться
Выразить свое впечатление
Love
Haha
Wow
Sad
Angry

Добавить комментарий

Войти используя социальный аккаунт

Самое важное — в одном письме. Новости, реформы, аналитика — коротко и по сути.

Подпишись, чтобы быть в курсе.

Узнавай всё самое интересное первым — следи за нашими новостями в соцсетях

Спасибо, я уже с вами