КТО ЭТО?
В Законе о ЖКУ сказано, что управляющий – это физическое лицо – предприниматель или юридическое лицо – субъект предпринимательской деятельности, которое по договору с совладельцами обеспечивает надлежащее содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории и надлежащие условия проживания и удовлетворения хозяйственно-бытовых нужд.
Управляющим может быть как привычный для всех ЖКС, который ранее предоставлял дому коммунальные услуги, так и частник – управляющая компания с соответствующей сертификацией. Независимо от того, кто это будет, с ним жильцы должны будут заключить договор.
Отметим, что управитель и исполнитель коммунальных услуг – это не одно и то же. Жильцы заключают договор с управителем, а он уже нанимает необходимых работников и оплачивает их услуги.
КАКИЕ ПРАВА У УПРАВИТЕЛЯ?
Управляющий многоквартирным домом имеет право:
— знать о смене собственника квартиры или другого объекта недвижимости и фактическом количестве лиц, постоянно проживающих в квартире;
— взыскивать долги, в том числе через суд, и отказывать жильцам в предоставлении услуг в случае их неуплаты;
— получать доступ в помещения дома для устранения неполадок.
А вот сдавать помещения в аренду управляющий может только по решению совладельцев дома. Поэтому опасения украинцев по поводу судьбы квартир, подвалов и чердаков не совсем обоснованные. Продать или сдать их «в обход» жильцов практически невозможно.
КАКИЕ У УПРАВИТЕЛЯ ОБЯЗАННОСТИ?
Управляющий многоквартирного дома обязан:
— обеспечивать надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории в соответствии с нормами договора;
— взыскивать возмещение убытков с лиц, виновных в уничтожении, повреждении или краже общего имущества;
— вести и хранить техническую и другую документацию многоквартирного дома;
— заключать договоры с исполнителями коммунальных услуг и контроль качества этих услуг;
— вести учет доходов и расходов по многоквартирному дому и обеспечивать совладельцам свободный доступ к такой информации;
— ежегодно отчитываться перед потребителями о выполнении сметы расходов и подавать смету расходов на текущий год потребителям на согласование.
СКОЛЬКО СТОИТ УПРАВИТЕЛЬ?
Стоимость услуг управителя определяется по договоренности сторон. То есть все зависит от цен на рынке и от того, какой объем обязанностей будет возложен на управителя. А в случае, когда управляющего дому назначает местный совет, цена будет такой, какую предложит победитель конкурса.
По логике, чем больше управляющая компания и чем больше домов в ее управлении, тем дешевле ее услуги. Многое также зависит от штата сотрудников, количества и качества собственного инвентаря (иногда привлечение сторонних специалистов и аренда техники, особенно в экстренных случаях, выходит дороже). Но в среднем награда управителю составляет приблизительно 5% от стоимости предоставляемых услуг по содержанию дома и придомовой территории. Например, если тариф СДПТ – 10 гривен за кв. метр, то управитель с каждого квадратного метра имеет 0,5 гривни – это и есть прибыль компании. Однако отметим, что цены в регионах, а также в зависимости от состояния дома и его высотности, очень отличаются. Тариф СДПТ может быть и 5 гривен за кв. метр, и 15.
ЧТО БУДЕТ, ЕСЛИ НЕ ВЫБРАТЬ УПРАВИТЕЛЯ?
Если в течение года жители многоэтажек не определятся с управителем, то им их назначат «сверху». Скорее всего, это как раз и будут бывшие ЖКСы, которые к тому времени переименуют в управляющие компании. Правда, закон предусматривает, что даже в этом случае будет нужно собрание совладельцев и голоса собственников квартир и нежилых помещений, площадь которых вместе превышает 50% общей площади дома. Поэтому процесс, как ожидается, не будет простым ни для кого.
УПРАВИТЕЛИ – ЭТО ХОРОШО ИЛИ ПЛОХО?
Эксперты в этом отношении настроены пессимистично. И дело не только в формулировках закона и самом институте управляющих, который в нашей стране пока не развит. Но также в инфантилизме совладельцев многоквартирных домов и нежелании покупать услуги по рыночным ценам.
Например, эксперт по вопросам ЖКХ Украинского института анализа и менеджмента политики Андрей Никончук говорит, что и действующие ЖКСы, и частные УК будут массово отказываться от домов, так как не смогут согласовать с жильцами необходимые для выполнения работ тарифы.
«С 1 мая 2020 года вся внутрянка никем не будет обслуживаться и услуги будут «получаться», пока внутрянка не порвется. Да, по инерции ее еще будут ремонтировать жеки и УК в рамках старых тарифов, которые содержат их текущую эксплуатацию, но непроведение новых общих собраний с целью увеличения/принятия договорной цены приведет к массовому исходу жеков и УК из домов и миграцию их исключительно туда, где такие собрания будут проводиться. В оставшихся же домах начнется «каменный век!», – говорит Андрей Никончук.
Экс-министр ЖКХ Алексей Кучеренко считает, что в нынешней ситуации государство попросту пытается «сбросить на вас и ваших соседей ваш дом и забыть об этой проблеме навсегда». Дело в том, что проблема капитальных ремонтов и термомодернизации домов в масштабах государства так и не была решена. Десятилетиями многоэтажки приходили в упадок, хотя плата за поддержание их в нормальном состоянии взималась, а сегодня от людей требуют нанимать ремонтников и за свой счет проводить дорогостоящие ремонты. Услуги профессиональных управителей тоже недешевы.
Эксперты советуют все же не пускать ситуацию на самотек и выбирать управителя самостоятельно, ища лучшие предложения на рынке и достигая ценовых консенсусов непосредственно с компанией. Параллельно следует обращаться к действующим государственным и местным программам софинансирования ремонтов. В противном случае расходы на содержание дома действительно могут стать непосильной ношей.
